In Zeiten, in denen das Sahara Hotel in Las Vegas zwei Hotel Tower mangels "Masse" (Auslastung der Hotelzimmer) zunächst einmal einmottet, lassen sich die Betreiber des Projekt City Center - Herstellungskosten $ 8.5 Milliarden - und bis vor Kurzem noch vor der Pleite richtig feiern und die Korken der französischen Champagnerflaschen knallen..
Angeblich soll die Auslastung des Luxus Tempels Mandarin Oriental Hotel 90% betragen: Stolze $ 500.00 pro Nacht soll für das Standardzimmer im Durchschnitt berappt werden. Wir erinnern uns an "The Donald" Trump der mit seinen Trump Towers auf Sahara dieses Mal nicht auf die Füße viel, sondern seine Preise für die Übernachtung von $ 399 auf $ 99 pro Nacht angepasst hatte.
Die Realität im City Center dürfte spätestens Im Januar 2010 einkehren, nämlich dann wenn die ersten Eigentumswohnungen - Preisrahmen von $ 500,000 bis $ 9 Millionen - zur Beurkundung anstehen.
Die Bauherren hatten großzügig 30% vom vereinbarten Kaufpreis denjenigen Käufern eingeräumt, die ihre Luxus Oase am Las Vegas Blvd. ab 2005 vom Reißbrett kauften. Somit sind die prognostizierten Erlöse der 1,300 Condos mal eben um $ 1 Milliarde gesunken und zwar auf $ 1,3 Milliarden - sicherlich nicht zur Freude der Aktionäre. Egal, Großinvestor Dubai World wird es schon hinbiegen, spätestens dann, wenn frische Dollar zur Tilgung der Zinsen zur Abwendung des Disasters in den Emiraten ab Januar 2010 fällig werden.
Außerdem drohten aufgebrachte Käufer mit einer Sammelklage. Angeblich sollen Anzahlungen von 20% von allen unter Kaufvertrag stehenden Anlagern geleistet worden sein. So sind von den 2,400 noch immer über 1,000 Einheiten unverkauft. Tolle Wurst! Tony Dennis, Excutive Vice President der Verkaufstruppe von MGM's betuchtem City Center meint in einem Interview mit dem Las Vegas Review Journal, die Zeit ab Januar 2010 könne interessant werden, denn dann sollen die ersten High End Wohnungen beurkundet werden. Wie viele der unter Vertrag stehenden Käufern abspringen werden und ihr "Earnest Deposit" (Anzahlung auf die Kaufsumme) wegen mangelnder Finanzierung abschreiben dürfen bleibt gespannt abzuwarten.
Die Bauträger in Las Vegas können ausgelassen Weihnachten und Neujahr feiern. Scheint doch die Talsohle für die bisher sinkende nachfrage nach Einfamilienhäusern ein Ende zu haben.
"Wir verkaufen jeden Tag mindestens ein Eigenheim" verkündet stolz der Vize Präsident von Harmony Homes in Las Vegas. Preise von unter $ 100 pro square foot sind keine Seltenheit mehr und zum Jahresende sollen die Bilanzen der Hersteller glänzen. Sicherlich eine bequemere Art für den interessierten Investor, als im Bieterkrieg für Gebraucht Immobilien mitzumischen. Hinzu kommt eine 10 Jahres Garantie auf die Struktur des Gebäudes, ein Jahr Garantie auf elektrische Geräte und Heizung sowie Klimaanlage. Das spart schon mal eben die ca. $ 350 für die sonst anfallende "Home Warranty" im ersten Jahr. Niedrigere Abschlusskosten von 0.5% und 3% Barzahlungsrabatt sind inzwischen üblich.
Inzwischen verkünden Statisten, dass Las Vegas Immobilien - nun nicht auf Nummer 1 der Zwangsversteigerungen innerhalb der Vereinigten Staaten stehen sondern auf Platz 5.
Der Ausblick für Las Vegas Immobilien 2010 sieht daher gut aus.
Inventar dürfte weiter verfügbar sein; jedoch abhängig von den Banken, je nach dem wie das zu verkaufende Inventar freigegeben wird.
Die Klein-Investoren strömen weiter fleißig nach Las Vegas; der Markt bleibt heiß und die Banken halten das Inventar knapp.
47% der Kaufabschlüsse im Oktober 2009 waren Bar Geschäfte.
Kommentar eines Kunden: Warum soll ich mein Geld für 2% Festgeld anlegen?
Richtig, denn für durchschnittlich $ 150,000.00 kann man eine Top Las Vegas Immobilie zur Zeit einkaufen und für $ 14,400.00 p.a. vermieten.
Netto Rendite nach Steuern, Versicherung und Verwaltungskosten: 8%
Hinzu kommt die Wertsteigerung - denn die Talsohle im Einstiegspreisegment bei Las Vegas Immobilien ist durchschritten.
Der Investor sollte sich darauf einstellen, "Multiple Offers" abzugeben. Die Zeiten, in welchen man Las Vegas Immobilien für den Listpreis oder sogar weit unter Preis erhielt gehören seit 9 Monaten der Vergangenheit an.
Ausblick für 2010: Ab dem 1 Quartal konvertieren viele ARM's (Adjustable Rate Mortgages - Nur die Zinsen werden in einem vorab festgelegten Zeitraum von 3/5/7 Jahren gezahlt jedoch keine Tilgung) zu traditionellen Krediten mit Zins und Tilgung. Die meisten ARM's haben eine sogenannte "Teaser Rate" (niedrigen Einstiegszins) von ca. 3.5%. Und nach Konvertierung kann dieser Zins ganz schnell auf bis zu 9% steigen.
Das bedeutet, das eine Finanzierung in Höhe von $ 300,000.00 nun nicht mehr $ 875.00 pro Monat kostet, sondern auf einmal mit Tilgung $ 2,413,87 wohlgemerkt ohne Nebenkosten wie Steuern und Versicherungen.
So dürften auch in 2010 - wie schon gewohnt - monatlich bis zu 12,000 blaue Briefe mit Androhung der Zwangsvollstreckung in Las Vegas an säumige Eigenheimbesitzer zugestellt werden.
Die Las Vegas Immobilienmakler sind zum diesjährigen Thanksgiving am 26.11. mehr als "Happy", belegen doch die Oktober Verkaufszahlen einen weiteren Aufschwung bei Las Vegas Immobilien.
Faktoren:
Homebuilder (Bauträger) kaufen verstärkt Land (Baugrundstücke). Developer kaufen vom praktisch alle zur Verfügung stehenden Baugrundstücke auf; das bedeutet das der private Las Vegas Immobilien Markt die Talsohle durchschritten hat.
Das vor einem Jahr aufs Eis gelegte Tivoli Village in Summerlin (Alta & Rampart) soll in kürzester Zeit fertig gestellt werden.
Die Besucher Zahlen stiegen im September 2009 um 4.3%; das erste mal seit Mai 2008.
Die zum Verkauf stehenden Las Vegas Immobilien reichen mal gerade noch für 2.5 Monate.
Im Oktober wurden 4,417 Resale Las Vegas Immobilien an neue Eigentümer verkauft; ein Zuwachs von 33.2% verglichen mit dem Vorjahresmonat und ein Plus von 2.3% zum September 2009.
Die Preise von Las Vegas Resale Immobilien bleiben mit $ 125,000 sehr stabil.
Die Anzahl der Foreclosures (Zwangsversteigerungen/Bankeigentum) bewegen sich exakt auf Vorjahresniveau 2008; nämlich bei 25,000. Las Vegas Immobilien Insider erwarten für 2010 eine stetige Zahl zwischen 2,000 und 2,500 Einheiten pro Monat, aber auf keinen Fall die von einigen "Doomsday Experten" prophezeiten 75,000 Immobilien.
Des Einen Leid ist des Anderen Freud, und genau so stellt sich am 13. November 2009 der Las Vegas Immobilienmarkt dar.
Jeder 68. Eigenheimbesitzer erhielt im Oktober 2009 eine "Androhung der Zwangsvollstreckung". Somit stellt Nevada einen neuen Rekord auf, und diesen den 34 Monat in Folge - Foreclosure Markt Nummer 1 in den USA.
Die Las Vegas Immobilienbranche hat Anlass zur Freude, stehen die Käufer im Preissegment bis $ 150,000.00 doch Schlange vor den Immobilienbüros in Süd Nevada um möglichst noch eines der Schnäppchen zu ergattern. Oder wie es der angehende Präsident der Las Vegas Immobilien Innung Rick Shelton ausdrückt: "Es ist wie mit dem Verkaufsstart des I Phone; die Käufer campierten vor den Retail Outlets die Nacht vor dem Release um möglichst eines der heiß begehrten Smart Phones zu ergattern. ja und wer zu spät kam, hat eben keines mehr kaufen können".
Der Verkaufspreis für "Resale" Immobilien stieg von $ 138,000.00 auf $ 140,000.00 im Oktober 2009; die Tendenz dürfte anhalten, gerade weil der Tax Credit von $ 8,000.00 bzw. $ 6.500.00 bis Juni 2010 verlängert wurde.
Aber der Grund für steigende Las Vegas Immobilienpreise ist nicht nur die Steuergutschrift, sondern auch der Massen-Exodus von California Residents, die sich nicht mehr bereit sind steigende Lebenshaltungskosten, unverschämte Grundsteuern, State Income Tax an den Lehnsherren Arnold (Schwarzenegger) Jerkinator zu berappen. So sind für 50 Jahre alte 1 Zimmer Wohnungen (40m²) in LA ohne Klimaanlage stolze $ 200,000 fällig. Also, schnell nach Las Vegas, da kann man billiger einkaufen und erhält bessere Qualität.
Der US Kongress hat soeben mit großer Mehrheit (403 zu 12 Stimmen) den Tax Credit für First Time Homebuyers bis Juni 2010 verlängert nachdem der US Senat gestern nach wochenlangen Diskussion Einstimmig (98 zu 0 Stimmen) für die Verlängerung gestimmt hatten. (gilt nur für US Residents mit Tax-ID). Gerade bei Las Vegas Immobilien war in den letzten 5 Monaten ein Bieterkrieg ausgebrochen, den alle Käufer waren der Meinung, dass das Steuergeschenk in Höhe von $ 8,000.00 per 01. Dezember 2009 per Gesetz auslaufen sollte.
Aber das Füllhorn aus Washington (DC) ist noch immer nicht voll ausgeschüttet. Als weiteres Weihnachtsgeschenk für die "gebeutelte" Housing Industry erhalten ab sofort alle potentiellen Käufer (gilt nur für US Residents mit Tax-ID) $ 6,500.00 Steuergutschrift für den Erwerb einer Immobilie, wenn diese mindestens 5 Jahre in ihrem Eigenheim gewohnt haben. Das dürfte dem Markt zusätzliche Kaufimpulse geben.
Das Gesamt Paket umfasst Subventionen in Höhe von $ 24 Milliarden U$, die vom Steuerzahler zu finanzieren sind.
Bezogen auf den Las Vegas Immobilien Markt heißt das, das die Preise kontinuierlich moderat ansteigen werden; das zur Verfügung stehende Inventar aber weiter abnehmen dürfte.
Daher unsere Empfehlung: Jetzt kaufen, denn günstiger wird es nicht mehr.
